Le locataire est parti. Ses meubles, eux, sont restés.

Fin du bail : le logement doit être laissé vide

À la fin du bail, ou quand le locataire quitte les lieux, l'article 1978 du Code civil du Québec est clair : il doit laisser le logement vide de ses effets. Seuls les meubles qui appartiennent au propriétaire restent sur place.

S'il laisse des biens à la fin du bail ou après avoir abandonné le logement, vous devez en disposer conformément aux règles du Code sur les biens confiés et oubliés. Selon Éducaloi, ces biens sont en général considérés comme perdus ou oubliés, et appartiennent encore à l'ancien locataire. Pas question de tout mettre au chemin.

Avant d'en disposer : un avis et un délai de 90 jours

Selon les articles 944 et 945, un bien non réclamé pendant 90 jours est considéré comme oublié, et vous ne pouvez en disposer qu'après avoir donné à l'ancien locataire un avis de même durée, soit 90 jours. Éducaloi le résume ainsi : le contacter et lui laisser 90 jours pour venir chercher ses biens.

Entre-temps, Éducaloi précise que vous devez conserver et entreposer les biens, sans les jeter ni les vendre. Si l'ancien locataire vient les récupérer, il vous rembourse ces frais. Gardez les reçus de chaque dépense liée à l'entreposage.

Deux points demandent un avis juridique : le moment exact où le délai commence, et la façon d'aviser un locataire dont vous n'avez pas la nouvelle adresse. Gardez une preuve de votre avis et validez ces points avec un avocat ou le Tribunal administratif du logement (TAL).

Après le délai : vendre, donner ou jeter

Une fois l'avis donné et le délai écoulé, le Code prévoit un ordre : vendre les biens aux enchères ou de gré à gré, donner à un organisme de bienfaisance ce qui ne se vend pas, puis, si personne n'en veut, vous en départir comme vous l'entendez.

Tant que son droit de propriété n'est pas prescrit, l'ancien locataire peut réclamer ses biens en offrant de payer les frais d'administration, et vous pouvez les garder jusqu'au paiement. S'ils ont déjà été vendus, il n'a droit qu'au reste du prix de vente, une fois les frais déduits (article 946).

C'est à cette étape, et pas avant, que Gestion Débarras entre en jeu. Notre équipe assurée et vérifiée sort tout, de n'importe quelle pièce, trie pour donner, recycler et récupérer, puis balaie avant de partir. Moins de 30 % de ce qu'on ramasse finit à l'enfouissement.

Entrer dans le logement : le préavis de 24 heures

Avant d'aller voir ce qui reste, respectez les règles de visite. Sauf urgence, l'article 1931 exige un préavis de 24 heures au locataire pour aller vérifier l'état du logement, et l'article 1932 lui permet de refuser une visite prévue avant 9 h ou après 21 h.

Profitez-en pour documenter la situation. Selon Éducaloi, un ancien locataire qui n'a pas eu la chance de récupérer ses biens peut poursuivre pour obtenir une compensation, en prouvant leur valeur. Des photos de chaque pièce et une liste des biens laissés montrent ce qui était là.

Le locataire qui déguerpit

Selon l'article 1975, le bail est résilié de plein droit quand le locataire déguerpit sans motif en emportant ses meubles. Il peut aussi être résilié quand le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans aviser le propriétaire.

Le TAL précise que le propriétaire dont le locataire a déguerpi doit limiter ses pertes en essayant de relouer le logement. Il peut ensuite réclamer à ce locataire une indemnité pour le loyer perdu, et il a trois ans pour déposer sa demande au TAL.

Attention : l'article 1975 vise un locataire qui part avec ses meubles. Si le locataire ne paie plus mais que ses biens sont encore dans le logement, ne le traitez pas comme abandonné et ne le videz pas. La voie sûre est une demande au TAL.

Expulsion ou décès : le TAL et l'huissier d'abord

Quand une décision du TAL ordonne l'expulsion, un huissier l'exécute. Son avis d'exécution, signifié au moins 5 jours avant, demande au locataire de retirer ses meubles dans le délai indiqué ou de payer les frais pour le faire. Sinon, les meubles sont considérés comme abandonnés, et l'huissier peut les vendre, les donner à un organisme de bienfaisance ou en disposer autrement.

Si le locataire décède, le propriétaire ne peut ni résilier le bail de lui-même ni vider le logement de ses biens. Si aucun liquidateur ne se manifeste et que le loyer est en retard de plus de trois semaines, il peut demander au TAL la résiliation du bail contre la succession, la demande étant notifiée au logement par huissier. Une fois la résiliation obtenue, un huissier exécute la décision et libère le logement de tous les biens.

La marche à suivre, en résumé

La loi exige un avis, un délai de 90 jours et la conservation des biens entre-temps. Le reste de la liste sert à prouver que vous avez respecté ces étapes. Biens de valeur, bail au statut flou ou locataire décédé sans liquidateur? Consultez le TAL, un avocat ou un huissier avant de retirer quoi que ce soit. Pour une succession, un notaire peut aussi vous guider.

Quand le délai est écoulé et que vous avez le droit de disposer des biens, appelez Gestion Débarras au 438 801-5218, du lundi au samedi, de 7 h à 19 h. La soumission est gratuite et vous parvient en 24 h.

• Sauf urgence, donnez un préavis de 24 heures avant d'aller vérifier le logement.
• Photographiez chaque pièce et dressez la liste des biens laissés.
• Donnez l'avis prévu par la loi, par écrit, et gardez-en une preuve.
• Conservez et entreposez les biens pendant le délai de 90 jours.
• Tenez un dossier : copie de l'avis, photos, reçus et échanges.
• Un doute sur le délai ou l'adresse? Consultez un avocat ou le TAL.
• Délai écoulé : vendez, donnez, puis disposez du reste.